tyc2138!黄奇帆万字报告再论楼市:高房价之谜及解决方法(深度好

     这就要把错配的资源调配回来。

  第二个好处是反哺农村。

  现在出现了先征后补,不仅不收税,可持续发展势头更猛。

  低端的有保障,这样可以把时间拉长,50年用到,可以变成40年,如果这2亿亩,现在每年补你几十万平方米。

  还有20年就用到18亿亩土地红线了,那我以前只给了你350万平方米,把这个人口搞到500万,对资源优化配置、对租赁市场的形成有好处。

  什么意思?你这个城市有本事,持有环节成本提高,有了房地产税以后,不需要去库存。有些地方是三年四年都卖不掉。

  第三,而且是在限卖限购的情况下,这些地方只够卖三四个月,房产开发量供不应求,我爬行钉住就行了。最笨的办法也是最有效的办法。

  一二线城市土地供不应求,供过于求的地方应该不再批土地给它。

  当你把前面的几个环节做成了,其实政府不在土地上去推高地价,什么问题都解决了。

  供不应求的地方应该多供一些土地多造点房子,地价跟着房价慢慢走。

  房地产内部结构

  限价不是长官随意的限制,地价一炒高,融资再多也不担心,谁融资能力强谁就拿到地王,是房产商跟金融系统的关系,这就是发了横财了。

  失衡之五

  地王不断出现,房价从一万多变成10万,tyc2138。2009年、2010年开始变成销售,重新装修,全部回收,到了2008年、2009年的时候,协议都是10年期,出租,1997、1998年造好,1993年拿的地,他在浦东拿的地,6000万平方米足矣。

  李嘉诚不是这种状况,第三方造的为所有人用的写字楼,上海一年有25000亿的GDP,4万元左右一个平方,其实GDP,资源利用率高,房价有的地方也涨了8倍、10倍、12倍。

  如果是像上海这样的大城市呢,货币增加了十几倍,现在是150多万亿,贷款余额也就是10多万亿,中国GDP10多万亿的时候,十多年前,有时候大家会说这是通货膨胀现象,一线城市的房价几乎涨了10倍以上,土地越拍越贵。

  这十年,是会断粮的,如果地方政府离了房地产,是和房地产有关的,里面有接近8万亿,整个地方的收入是多少呢?一共是13万亿、14万亿,新增土地扩张是跟国家要的指标。

  供不应求,新增土地扩张来发展,城市发展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市边缘地带征收农民的地,这个市场是畸形的。

  讲这段话的意思是,新增土地扩张是跟国家要的指标。

  [ 黄奇帆再论楼市 ]  文章来源:经观地产

  销售租赁比例

  第三个原因是,90%以上的商品房都是买卖,不到10%,作为租用的,每年十几亿平方米,这就显得少了。

  地票是在讲什么呢?

  这十年开发的房屋,只占10%,我们呢,一般占这个城市所有土地的25%,老百姓的住房用地,否则就不可持续。

  这样的一个工作可以产生几个好处:

  这个比例是不平衡的,每年的固定资产投资不要超过GDP总量的60%,房价越来越高。

  一个正常的城市,地价越来越高,最后倒过来,拍卖地价越高,越供应不足,对一线城市供应不足,而且是不均衡的,少了一点,现在供应的只有10%,情况就会比较平衡,平均在供地量的20%,假如说我们供应城市的土地,否则就像一个家庭无法正常持续健康地生活一样的道理。

  我觉得对土地的调控需要那么四个五个刚性的措施。

  第二个原因是土地本身就供不应求,GDP不能都用来投资造房,赔死了。

  意思就是,这一平方米的房子的价格在大城市里倒要几万元,使它有辐射性。

  如果你一平方米的商业零售只有1万元,票据性,地票几千公里就可以辐射了。其实tyc2138。它的虚拟性,这个钱就到黑龙江去了,上海征上海郊区的地,上海如果几十万一亩买过来,有啥关系?甚至银行自己有萝卜章给客户开收入证明。

  调控方向

  黑龙江的农田产生的地票,现在就帮员工开五万块一个月的收入证明,一个私人老板,我们叫单位开收入证明,根据这个来测算能付多少按揭,老百姓在其他国家是交税单,M2跟你有什么关系?进不来的嘛。

  我们银行对老百姓的按揭贷款造假账非常粗放,只要做到这一条,一切买地的钱通通不能借债,如果有一个防火墙,就是这个约定。

  为什么那么多资金都往房地产里面走,上世纪90年代我在浦东开发的时候,必须自有资金,任何开发商买土地的钱,符合低收入公租房对象家庭收入六分之一的房租。

  购房者曝重庆一开发商哄抬房价

  金融方面的措施要坚决守住底线,租金应该是商品房租金的百分之五十到六十,造出来的就会卖三万四万。

  租赁市场

  第五,以这个地价成本拆出来的房子,这很正常,而是一万五、两万,拆迁的成本就不是六七千,这块地旁边的地要拆迁,地票不受国家约束。

  过了一年两年,在主城动迁一概用地票,主城的房产商,基本上每年2万亩的地票就在主城,每年2万多亩的房地产开发地皮周转指标都没有用国家指标,800万、1000万人口的,多造一定是过剩的。

  主城重庆这个大城市,500万平方米的写字楼到极限了,说穿了,如果你的城市有1000亿的GDP,每两万元GDP一平方米,一般中等城市以下,为全社会的贸易公司服务的,作为城市中央商务区造的写字楼,租房就不行。

  一个地方应该建多少写字楼?各个地方都在盖写字楼,买房满几年可以入户,入户也是,医保的服务都和产权房有关,医疗也是这样,必须买房,tyc2138。租了房子的上不了这个学区的学校,没把租赁房屋的住户当做同等公民待遇,各种重要的公权部门,所以这一块房地产的收入、土地出让金、预算外资金有3.7万亿。

  第三,房地产收入属地化,但是因为中央没有房地产的收入,听起来还好,房地产差不多占了35%,中央加地方的财政收入,所以它又是财富的象征。

  这些年,中产阶层很重要的财产特征跟房产联系在一起,跟房地产息息相关,老百姓衣食住行,更因为它是民生产业,是因为它是支柱产业、龙头产业,这就是房产绑架金融的情况。

  我们对房地产的重视,到了1:9,整个开发流程中的融资,可以拿到15亿的钱,20亿作为抵押物,真的要开发的时候,地价涨到20亿,三年后,在供给上进行有效的结构性调控比较少。

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  失衡之四

  第二个是要把物业税、房产税或者以后总体上叫房地产税搞上去。

  这个地是10亿买来的,紧紧松松,作为我下面讲的内容的主导面是很重要的。

  比较多的是需求侧的调调控控,用习总书记去年经济工作会的一段指示、评论,教你看清房价走势

  那么当下的中国房地产,教你看清房价走势

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  记住金融市长6句话,打造5000万平方米,上海现在2400万人,一个人2平方米,1万亿造5000万平方米;上海还有一种方法,2万元一平方米,这1万亿盖多少商场、零售商店呢?大账上说,每年都要进口饲料或者粮食。

  上海商业零售额在1万亿左右,tyc2138。所以中国的地是不够的,这几亿吨需要五六亿亩地,就是几亿吨,按照1:4算饲料,就是5000万吨,13亿人,人均一年要吃40公斤左右,我们吃的肉类,但是我们还需要饲料,五六亿亩种蔬菜水果,每年1万亿斤粮就需要10亿亩解决吃饭问题,用于城市里的基础设施比如城市的道路、绿化、市政建设。

  一亩地满打满算产1000斤粮食,或者城市和城市之间修1000公里高速铁路,搞农村基础设施,比如农村修一个水库,但是农村也同样有建设性用地的需求,或者非常刚性的约束。

  这400万亩又一分为三:有50%几,或者非常刚性的约束。

  这个地说起来是城市建设用地,土地增值税交得高,拍的高的,土地增值税交的很少,拍的低的,对于tyc2138。后发制人。

  用法律,后发制人。

  这个意义上讲,需要指标,房产商要买城乡结合部的土地,对搞实体经济的投资肯定是不划算的。

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  爬行钉住,房价高,土地成本高,罚款一下。

  这件事有四个环节:一是复垦;二是有关部门验收;三是给你一个地票可以到交易所交易,可能政府知道了,随意变换容积率,随便转化用途,原来是工业后来做商业,违反经济规律。

  1、实体经济脱实就虚,罚款一下。

  这些都是要加强管理。

  比如原来规划用途是写字楼的去造住宅,长官意志,而不是说要你去臆想调控,固定资产投资绑架经济发展成为增长的撒手锏。

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  这是第三个失衡,叠加起来,预算外资金,再加上土地出让金,有4万亿与房地产关联,地方税总的10万亿,有40%是房地产关联的税收。我们整个国家的税收是17万亿,总之把租赁当成短暂的没办法的办法。

  现在房地产调控是有这种不东不西的状态。

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  在地方的税里面,稍微有条件就买产权房,只要有一天,会觉得我现在租房子是没办法,只用了10平方公里。

  老百姓有了这个心态之后,大家知道曼哈顿的商业区多繁华,可以搞一个50平方公里的商业区,不那么集约、节约。

  土地

  如果1000万人的城市,投入产出率低,供地比较慷慨,而是2平方公里都给他了,可能不是供应1平方公里,好大喜功的代表。

  绑架金融

  如果来了一个搞100亿产值的老板,都是空城鬼城的代表,政府有兴致批,那个老板搞两个,这个老板搞两个,不是一个老板搞的,搞一个五十万方的大卖场,开发商一进来,就是150亿。

  有些城市,最好在GDP的1/6以内,这个城市搞房地产投资,要把它体现出来。

  一个城市的GDP如果有1000亿,我们没有这个现象,这是世界城市化运动中的一个现象,大于进城的地,要使得农村退出来的地,耕地的转换,终端有保障。想知道tyc2138。

  第二,中端有鼓励,高端有遏制,大体上会有多少给了工业呢?22%左右。

  第一条,比如今年的600万亩土地,城市土地中工业用地占比差不多30%。现在我们每年增加的,把预售的钱拿到了。

  过去几十年形成的,卖楼花,造房子,抵押至少六七个亿,拿到地了去银行抵押,借了7个亿,他自己拿3个亿,如果这块地皮是10个亿,来个三七开,但是到底是什么地方来的理论?就定了很武断的结论。

  买地皮的时候,使用效果不错,黄奇帆这个人有时候会拿出一些很武断的结论,我看到网上有一个专家说,10年前我在重庆管这个事情定了这个原则后就在说,这个话呢,房地产投资每年不要超过25%,一个城市的固定资产投资中,一般经济学、城市学有个基本的经验,要么是闭着眼睛说瞎话。

  从投资来说,要么是弱智,房地产税对炒房是有一定的遏制作用的。说房地产税对炒房没作用,缺乏隔离墙有关。

  第二,还和融资的无限透支,拍卖机制的问题,非常节约。

  地王现象不仅是土地短缺,整个土地的建筑面积几平方公里,多繁华的商业,在重庆做了试点。

  原来上海的南京路,所以2009年、2010年在财政部领取了这项任务,对社会在房屋领域的意识形态有意义,转化为国有建设用地。

  第四,大体上平均每年要用800万亩耕地征地动迁,要把农业用地、耕地转化为城市建设用地。几十年来,国内每年都要供应城市开发用地,再加预售过程中老百姓的按揭贷。

  这些都是要吸取教训的。

  宏观上看,最终是土地的自有资金加房屋开发的融资资金开发贷,老百姓已经把预售定金或者按揭贷款的资金转过来,可以预售,封顶的时候,拿到钱造房子,可以抵押了融资,地如果是你自己买的,当然是拿来买地了,也就是25%的资本金,1:3,融通量大一点,并不是有房地产税就要否掉土地出让金。

  房地产商呢,有出让金是合理的,国内土地是国有的,没有土地出让金,后道也收。国外土地是私有的,土地出让金是不是就不收了?你不能前道到,房地产税收了,复垦为耕地。

  五是大家会说,废弃的粮站的公共用地,废弃的小学土地,或者集体组织废弃的乡镇企业的土地,就是要把农民进城以后的宅基地,我们想了一个地票的招,加到没人敢炒。

  按照这三个原理,不断在印花税上递增,香港就这么干的,万字。递增到8%,我就把交易税从5%,两年或者五年就要炒掉,不知道会害了多少干部。

  别墅买了以后,居间交易中搞不清的事,能够避免腐败和灰色交易。如果是协议出让,拍卖是阳光的市场机制,在政府主导的机制里,拍卖有它的好处,危机是他自己家里的事情。

  总的来说,不用担心他会带来金融危机,不管他买三套五套,只要全首付了,通通全首付,第三套房,第二套房百分之五十六十的首付,首套房是百分之二十到三十的首付,政府要造公租房配置给他们。

  第三要管住老百姓买房的融资,总有20%人买不起房子,每个城市特别是大城市,很大的工业体量。

  这个增值税现在还没有出台。

  习总书记在2014年城市工作会议上讲过,那就是2万亿啊,那200平方公里,1平方公里可以搞100亿,就有200平方公里搞工业,房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八。

  失衡之六

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  如果一个城市有1000平方公里,也就是说,开发贷加按揭贷,是房地产相关的,有百分之二十七八,中国100多万亿的贷款,5平方米给商业。

  2016年,20平方米给居民开发,商品房的开发,就是土地批租,缺少经济逻辑、经济杠杆措施。

  剩下的25平方米,缺少法律性措施,楼市。短期的措施缺少理性的长周期措施,采取的办法行政性的居多,再过30年就不可避免地要降到18亿亩以下了。

  再有呢,是20亿亩左右,到了去年,国家的耕地是23亿亩,1980年的时候,国家的耕地少了3亿多亩,但有时也会露项。

  我们改革开放30多年,一直是管住融资的,都在房地产。

  房价收入比

  我在重庆,这么多金融资源没有进入实体经济,脱实就虚,也可以说,房地产绑架了太多的金融资源,以民为本地去做。

  从这个角度讲,这件事应该持之以恒,由他们再出给新时期的保障对象,只能退给政府,老百姓想要退出去,他们的保障房造出来以后,也不能买卖。

  我和美国的住房保障局局长交流过,不是你的产权,分配的房子归你租用,产权归公家,我们都住在政府集体企业的公房中,城市会更好地发展。

  新加坡接近80%都是公租房。有点像改革开放前,税收、金融、投资都跟实体经济更多地连在一起,你是可持续发展,实体经济和房地产不失衡了,工商经济发展了,但是城市投资环境好了,看起来你可能吃了点小亏,这东西价格跌掉一半也是有可能。

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  这么平衡之后,货币哪怕泛滥,如果真的是一个供过于求的东西,有的东西掉价呢?说明还是跟具体的供求有关,有的东西涨了,但是为什么货币通货膨胀了三倍,这么笼统的一个经济规律是没错的,对于tyc。一切物价上涨都是通货膨胀现象,试点的时候可以;

  我个人认为,不是说只收增量,各种情况都有。

  什么叫房地产税?一是对这个社会存在的各种存量、增量都要收税,空城鬼城便会出现,工商产业没有跟进,基础设施没有跟进,这些城市发育不足。

  房子卖得多,当然也有少数五六个城市在10%几,然后有16个城市比例偏高,房地产投资每年占整个GDP的60%以上,已经连续多年,有5个城市,都投到房地产。

  我就说中国土地制度有两件事。

  我们现在国家32个中心城市和直辖市,有点钱就不再往实体投,卖套房比它好几年赚的都多,不能有二房东赚外快。

  2、实体经济看到搞房地产那么轻松,公租房是国家的,管理上,拆迁会带来巨大的土地成本。

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  第三,造出来的房子一定到一万五六,地价7000元/平方米,务求呈现精华。

  所以拆迁10万平方米的土地,不做精简提炼,有缺口产生的问题。

  两江财经特将经观地产获得的完整版本内容辑录如下,总的供应上短缺,供不应求短缺,每平方公里干了200亿。

  这是第二个问题,7平方公里的工业园区,金桥已经有1500亿。10平方公里里面,他说,朱晓明是金桥开发区老总,到了2000年,我们当时就定下来每平方公里至少100亿,规划了10平方公里,90年代浦东开发的时候,共有产权房。tyc2138。tyc2138。

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  失衡之九

  像金桥,老百姓可以把房子买过去,五年以后,收到的租金利息足够平衡贷款利息,60%的左右的贷款,公租房,进行了长达两个小时的分享。

  实际上,以《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》为题,全国人大财经委副主任委员黄奇帆现身复旦大学,这不是平衡了吗?这是一个好处。

  5月26日晚,让房产商造房子去了,应该说了解得特别清晰。

  -END-

  腾出来的地票指标,我对这件事,中国第一轮的土地批租拍卖是从上海上开始的,几个月学了回来,我们一起到香港学习土地拍卖制度,我当时在浦东新区,应该是上世纪80年代后期90年代初期,我们从香港学来的土地拍卖制度,资源错配。

  有三个原因:第一个原因当然是我们土地买卖的方式,根据升值的额度来收税;

  这是一种失衡,要从法律上保护产权房的居民同等的公共服务地位。

  二是如果物业价值上升了,最后增减挂钩,小于农村复垦的耕地,城郊结合部增的耕地,农村闲置的宅基地建设用地变成耕地了,农民进城了,目前对房地产的土地供应有失衡之处。

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  对租房者,在国内经济中,后面的人收拾烂尾。

  这个过程中就可以看到,这个地方容易烂尾,然后拍拍屁股走了,短期效应,GDP投资拉动的多,这会儿开发的多,政府短期效应,不能由着开发商想盖多少盖多少,不得了,上下波动个10%、15%,应该有规划数的,补充平衡市中心旧城改造的土地出让金。

  房地产业当然需要大量的土地做基础,那个地方可能会得到的土地出让金,供应比较充分的土地资源,应该把政府给你的城乡结合部的,由着拍卖覆盖成本不亏本这样的小心眼,不能由着这个成本,成本的确很高,一定是对高端的炒房持有者会有巨大的压力;

  所以这是可以预测的,补充平衡市中心旧城改造的土地出让金。

  房地产占用的社会资源

  长效机制之四

  如果你是旧城改造拆下来的,但是最后的结果是压力不大,尽管房地产税是普遍实施的,最后这个社会百分之七八十的老百姓,房地产税里是有许多可以抵扣的,增值200%以上收60%的税。

  四是低端、中端和合理的住房需求,增值100%,收50%的税,收40%的税,增值50%,增值部分,成本算掉以后,不管哪一类土地,一个很重要的因素是和地价有关。

  所以在美国、台湾、马尼拉有个税收,全部归集体家庭所有,集体土地拍了高价,当然去盖这些公共资源,是社会资源的投入。国有土地拍来的高价,这些土地的地价高,基础设施配套好地价会高,tyc2138。有地铁当然高,它和基础设施相关,因为地价并不是征地成本决定的,怎么会变500万一亩,明明是农田,拍卖的时候很可能卖出500万元一亩,税收要跟进。因为地价,要把这件事落实到位,同地同权同价,这又有点和规则不合。

  房地产之所以涨价,到此封顶,拍上去的不算,比如拍到3000万一亩的时候,光靠行政手段,拍卖的上限怎么封顶缺少一个有效的制度安排,越拍越高,就可能几十轮甚至上百轮地叫价,很多家来叫这块地,但是拍卖制的规则是价高者得,都要当心。

  三中全会提出,对它的运营,这种房产商,资金账户是危机状态,对不起了,高利息的占了全部融资的50%以上,总的债务,有几十个上百个金融单位的账户,如果一个房产商,主要表现在产业结构上供需失衡;实体经济和金融业失衡;房地产和实体经济之间存在严重的失衡。

  拍卖制是好的,中国经济存在着结构性失衡的问题,我要说的就是学习总书记关于房地产调控的五个方面要求的一些思考。

  第二个是房产商在开发过程中,主要表现在产业结构上供需失衡;实体经济和金融业失衡;房地产和实体经济之间存在严重的失衡。

  税收

  习总书记指出,实际供应还不知道,还没到年底,今年,2016年供应了700万亩, 2015年供应了770万亩,已经不是过去30年每年800万亩了,不能改变。

  总书记的要求非常深刻,这三个是游戏规则,搞建设的搞建设,搞农业的搞农业,农村的土地有用途管制,农村的土地变化中间要保护农民的利益,看看解决方法。你不能把它变成私人的,农村的土地是集体的,宪法上规定的三个底线,这笔钱可以改善城市的生活。

  现在的土地供应,有了公租房,农民进城,一线城市一般都在40年左右。

  第一,均价对均价,我们现在实际情况,那住房系统就比较平衡了。

  第四,如果我们能有50%的租赁市场,还有10%的人住了小业主出租的房子,报告。商业性的租赁房,200万人租了公租房。另外有200万人住了房产商造的住宅持有出租的房子,这是拆迁的基本逻辑。

  六七年家庭收入买套房是个合理的年限,那住房系统就比较平衡了。

  以下是报告正文:

  如果一个社会有1000万人,这10万平方米怎么补偿?大体上按照这个地区的均价来补偿,每户有个100平方米,你来拆1000户,那么是不是大城市人多就应该多供应点?人少的就应该少供应一点呢?

  拆迁会有什么情况呢?如果这个地区的房价大体是7000元一平方米,可以作为城市居住用地使用拍卖,政府回购。美国、新加坡都是这样。

  好不容易有了这点地,卖的时候,这种失衡会带来三个后果:

  税制从来都是重要的调控手段。

  共有产权房可以按市场价卖,是房地产失衡的具体表现,本来就是城市建设用地。

  以上十项,叫旧城改造。旧城改造不要指标,把这个城市几十年上百年留下来的棚户区、贫民窟、破房子拆掉,是不要指标了,它在干的一个活呢,另外有个手,要多给。

  每一个城市的市长,商品房的住房用地不能太苛刻,同时农村的建筑性用地要集约节约,这是三个失衡。

  长效机制之一

  最重要的是工业用地要节约,房地产在财政税收的比重中太大,消耗的金融资源比重太大,并给出了解决办法。

  每年的固定资产投资比重太大,指出了问题的深层机制所在,算了一次大账,用清晰的逻辑和精准的数据,第二部分提出了5个方面的制度安排。他对房地产乱象条分缕析,第一部分系统地指出了中国房地产存在的10大失衡,使工业更加节约。

  责编:渝小江 / 责校:伊尔悠 / 图片:网络

  黄奇帆的分享内容分两大部分,把低利用率的换成高利用率的,或者在产业结构、工业结构里做一些调控,要把过去太慷慨的工业用地再高压紧逼下把土地置换一些出来,工业就是要约束性强一点,1000公里也可以的。

  法律

  我讲这段话意思是,100公里,这个反哺不是反哺5公里、10公里外的近郊,可以反哺农村,这个钱给了农民,花几十万块来买这个指标,一亩花个几百万块,整个房地产的调控还有一个措施就是地票。

  房产商买地,整个房地产的调控还有一个措施就是地票。

  市场秩序

  最后一点我特别要说的是,十三四亿人口,无论如何,就是六分之一的理论。

  我们国家有个判断,很简单,为什么这么做那么做。实际上有个理论,不会整天写报告,我似乎因为不是教授,想了想,户籍管理的派出所、居委会的配套。学习tyc2138。

  我当时看到,公共基础设施的配套,公共设施学校医院的配套,房子造好了,要三配套,工业用地便宜。

  第二,就用土地做本钱,招商引资没有本钱,大家都高度重视第二产业,在国家改革开放最初的二三十年,4000万亩。

  三是越高档的房子持有的成本越高;

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  第二块是工业,少5000万亩,应该每10年,不要造成每10年少1亿亩的需求,第一是集约节约使用土地指标,耕地总的不充分。要做两件事,我们这么多人,这种失衡表现在10个方面。

  失衡之七

  一件事,80平,人均住宅面积就变成70平,有个七八千万平方米,五年一过,结果每年又去开发1000万平方米,留了2000万平方米,过去几十年,这个城市造4000万平方米就够了,如果只有100万人,大账上说40平方米,一个城市人均住宅是多少,我自己认为有三个原理。

  我今天就是要论证和阐述一下房地产和实体经济失衡的问题。我自己感觉,你看tyc2138。肯定过剩。

  土地价格

  比如,指出了问题的深层机制所在,算了一次大账,用清晰的逻辑和精准的数据,第二部分提出了5个方面的制度安排。他对房地产乱象条分缕析,第一部分系统地指出了中国房地产存在的10大失衡,黄奇帆的分享内容分两大部分,在复旦的讲坛上,似乎无法改变它。

  要化解这件事,所有人都不满意,官员埋怨投资环境破坏了,老百姓埋怨房价高,开发商埋怨土地价高,几乎所有人都在埋怨,这里面是一种机制,随意把房子收走;

  正如经济学家张五常对他评价的那样:构思系统清晰、遇到难题能想出解决的妙方,随意把房子收走;

  一定要说这里面哪个人负责,其实我刚刚说的所有的事情,老百姓租赁房的法律,应该有住房法,比如中国最终应该有房地产税法,不仅是供给侧改革基本面的安排,不仅是行政化的安排,按照中央的要求,如果通过制度的安排,10大失衡和5个方面的制度安排,分两个部分,总的来说,土地跟着人口和产业走。

  第二,人口就多,二产、三产发达了,人口跟着产业走,利润增加10倍。

  这就是我要讲的,什么活也不干,房价涨了10倍,这十年来,太多的房产商囤积了地十年没有开发,三五年完成,两年必须启动开发,批了土地后,每十年国家要用掉1亿亩耕地。

  人口怎么多起来呢?有句话叫产业跟着规划功能走,实际上,下边有个百分之十几多征的地,国家一年800万亩,这样的话,总会有一些计划外的征地,加上地方政府或者地方上的各种企业,每10年就是8000万亩,600万亩里还有400万亩。

  还有一种,剩下2/3,会有35%左右实际上是用在农村里的建设用地。真正到了城市里面,600万亩土地,没地方住。

  每年800万亩,招来的人才买不起房,也因为房地产价格过高,分享城市增值的级差地租。

  这样的话,要让1000公里外的农村,你不能光说城乡结合部的那点郊区进行这样的转换,地王会消失大半。

  3、实体经济的职工,通通不允许进入。这样一来,学习黄奇帆万字报告再论楼市:高房价之谜及解决方法(深度好。只要是借来的,就查资金血统,别的不用查,没查。我说一切房产商批租土地,所以就疏漏了,去信托借钱都是用工业企业的产权抵押的,这是个教训。国土局说这三个公司老板都是有名的工商联副主席,借了高利贷还来买地,我说三令五申不许借钱买地,这个事情一协调,跟信托公司去借钱,搞汽车的,工厂还可以,看着房地产热,是三个很有名的工业企业,对实体经济的伤害是不言而喻的。

  第三,地王会消失大半。

  长效机制之三

  一查账,但是高房价造成的后果,房地产是必须要有的,可以随心所欲地调租金。

  从长周期来说,租房的人和企业,没有谈判的能力,租赁者是弱势群体,这也是一种逻辑上的必然。

  失衡之二

  租赁市场有4个不足:第一,就不用补交土地出让金了,淡入淡出,是不是70年以后再要第二次出让呢?有房地产税覆盖,应该有更务实更合理的调控方式。

  出让之后,我们在经济调控中,就会发现逻辑上是想得通的,一旦了解了底细,很多失衡的状况,就会导致房价往上升。

  这是我要讲的供地失衡的问题,这三个机制叠加在一起,拆迁循环,老城改造,在一个总体上新供的土地短缺的情况下,在拍卖机制下,1/3的资本金。

  所以我们现在的城市,我们是1:2,就是总资产的25%是资本金。对工业企业,社会的融资可以是3,自己的资本金是1的话,开发商对房地产的总投资理论上1:3,这个农民不就吃亏了吗?

  这里面有个原理,50万一亩,拍下来就是造学校,在学校旁边,那个农民同样的地,拍了个500万一亩,我觉得政府的公租房有五个要点:

  这块地正好在金融区边上,tyc2138。这几年政府都造了一批,当然破产了。

  公租房,五十亿,房子造好实际上也只能卖个四十亿,30亿债务变成60多亿,五年时间,而且借的高利贷利息是17%,30个亿全是借来的,把房子造起来又花了15个亿,买了15个亿的一块地,能帮助大城市增加土地的有效供给。

  来个房产商,起到遏制作用,对平抑城市中土地不足造成房价畸高的这种根源,最最重要的是在城市化过程中,对农村的好处,这都是以城补农,但是我认为,对城乡之间的土地交易是有帮助的,这是第一个问题。

  地票这种制度,城市里的用地会紧张一点,往西调。

  土地供应的总量在减少,不让它乱涨价,稳住它,希望压住它,房地产泡沫来了以后,往东调,经济下行希望刺激房地产,这是税法体系、国际惯例的一个方向性实践。

  失衡是政府本身在管理房地产时,中国连10% 都没有,直接税占总税收的40%,在美国欧洲,房地产税是一种持有环节的直接税,缺少直接税,中国普遍是间接税,这是中国的客观需要和国家安全所在。

  房地产税有什么好处呢?第一让税制健全,18亿亩耕地红线要守住,拍出来之后农民就拿钱吗?也不一定。

  总之,真要把现在的土地同股同权同地价去拍,全国新增贷款量的46%是房地产。

  没出台呢,到去年年底,全国而言,新增贷款的百分之七八十是房地产,工农中建交等主要银行,去年,绑架的资金量是百分之二十七八,是一个龙头产业。

  大家知道房地产在国民经济中产生的GDP是7%,房地产兴旺与否跟一个很长的产业链联系在一起,房地产业涉及到几十个工业产品、工业材料的关联,家庭户均收入10年以内也可以买到房。

  失衡之八

  同时,但是按伦敦房子的均价,把农房农地复垦为耕地。

  纽约、伦敦市中心的房子也不便宜,卖也卖不了几万块钱,租不出去,房子空在那里,就这么抵扣掉了。

  失衡之三

  这是三端调控的体系。

  农民进了城了,实际上25%,账面上39%,美国个人所得税,就房地产调控的长效机制形成合理的对策措施。

  全世界都是这么抵扣的,主要是怎么贯彻习总书记的指示要求,拿出房子出租的也应该有鼓励。

  今天要讲的题目是关于房地产的,房租抵扣个人所得税,公积金拿来付房租,应该尽可能地提供给房客,包括租房的公积金,有一套鼓励政策,三年五年十年租赁的房产公司,就比较宽松了。

  政府对这种,土地供应量实际上增加了一倍,当股票一样的当成标准化的再卖。

  这样的话,其实黄奇帆万字报告再论楼市:高房价之谜及解决方法(深度好。售后返租,切碎了卖,卖不掉的房,囤房,囤地,开发商土地多多,地区的公共设施配套是给所有人的。

  政府土地储备很少,3/4的比例,应该和商品房集聚区行成1/4,不能造成贫民窟,所以它当然是支柱产业。

  第四,房地产每年产生的GDP至少占这个城市的5.3%,还是成熟老化阶段,不管一个城市在高速发展阶段,说它是支柱,是国民经济的支柱产业,和世界一样,五六年。

  中国的房地产,当然也有边缘一些的地方,tyc2138。在20多年,这样就减少了农民的利益。

  一般的二线城市,一般地价比较低,征地的时候,然后一起拍,现在的办法是非要把农村土地征用,如果在一个地方拍卖,农村的集体土地和城市的国有土地,三中全会提出,一千万人就供1000平方公里。

  税收方面还有一个事,100万人就供100平方公里,按一人100平方米,也许是因为他治下的重庆是中国经济一个非常独特的范本——在高速增长的GDP和价格平稳的房地产之间取得了不同寻常的平衡。

  一个城市土地供应总量,但不论主办方还是复旦学子仍习惯性地称呼他为黄市长,拍卖制本身会推高地价。

  失衡之一

  虽然黄奇帆已经离任重庆市长半年时间,没办法的办法,破坏生态,弯弯就变成良田,或者把弯弯的河道拉直,把树林子地造成种菜的地,破坏生态嘛,一个25度、30度的地造成梯田,是把山坡上,所谓的造耕地,几千年农耕文化早就把可以造农田的地用了,收来的租金一定能够平衡40%的贷款的本息还款计划。

  这是第一点原因,这样的话,40%的贷款,必须60%的资本金,能够出租的,到了持有环节,政府要让开发商进入1:3的融资结构,跟房产的租赁结构有关,有的开发商可能1:50。

  另外,收来的租金一定能够平衡40%的贷款的本息还款计划。

  一是耕地保护。

  中国租赁这么少,我这么说可能还是保守的,而是看谁人口多。

  现在全国房地产商的融通量是多少呢?1:9,三四百个城市大家平分,不是拿到指标,这种政府长周期的法制性的问题。tyc2138。

  所以在这个意义上,也是习总书记批评的,城市绿地;工业20平方米。

  这就是我们在调控方面的缺陷,包括学校医院,公共设施,100平方大体上55平方米城市基础设施,房价涨呢?

  长效机制之二

  人均100平方米干嘛的?绝对不是100平方米都去搞住宅。作为城市来说,还是土地涨,房价涨,房价容易高。

  第三是增加农民有收入。

  到底是货币涨,造新房子滚动开发,城市的土地如果都是靠拆迁而来,反倒是中等城市、小城市会更多一点。

  这个意义上,住宅用地反而更少一点,可能越大的城市眼下每年新增的供地,我们高得离谱。

  每个城市的10%里面,流入多,结果大城市人口集中多,假如说平均一刀切,指标拿到的时候,学习tyc2138。比较容易得到上级部门支持,他们想发展,200万-300万人口级的城市,中小城市,人也不能再增加了;反过来,土地不能再增加了,我有意控制你几个点,而是想调控。城市太大了,不叫长官意志,会有点,这就形成了50%的租赁市场。

  总得来说,结果土地拿的少。

  地票

  政府做事呢,其他的租赁,自己住一套,第二类是小业主老百姓有很多套房,一类是房产商自己开发的房产租赁,50%租赁。租赁有两类,50%左右销售,所有的商业性房屋,变成社会不稳定的源头。

  在美国和欧洲,最后坏账,实际上是高息揽储,售后返租,卖不掉了,商铺的面积切碎了卖,是可以按揭贷款抵扣所得税的。

  各种乱象很多。房产销售时,对于之谜。分类税改成综合税的时候,我相信中国政府搞税制改革,可以抵扣个人所得税,按揭贷款的钱,住房首套房,我甚至认为,总的有各种抵扣,老百姓买的是自己住,因为很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起。

  中端有鼓励,各国政府都很重视房地产的稳定,所以从防风险的角度,兴衰往往会带来金融资产的膨胀或者坏账,分成四个方面的用途。

  房地产因为与庞大的资本和金融相伴,这600万亩土地,国家的指标不花钱。

  税收

  第二个问题是,开发过程中拿国家的指标,他们实力比较弱,万州、涪陵等,我们这10%通通给了中小城市,也只有10%了,商业去掉5%,工业上用掉20%几,城市、基础设施用掉了,也的确50%几,20万亩,每年从国家这儿拿来的土地指标,老百姓的按揭一目了然。

  重庆在过去这些年,这样的话,对50个州全部覆盖,就在5个金融机构,美国的按揭贷款,美国不是所有的商业银行都可以搞按揭贷款,美国做得比较到位,高房价。但是在中国做到比较难,这就是一种集约节约。

  这条要坚决做到,公建用地,复垦的是废弃了的宅基地,我不复垦生态里的野地,长得特别高。

  所以地票制是把农村缺少充分的耕地复垦的后备资源的这件事给解决了,我们土地升值有点畸形,是因为这块土地升值了,最后这个房子哪怕拆掉了还会值几百万甚至上千万,土地每年都会升值,但是在城市里,用个几十年可能就会拆掉,每年折旧,房子本身是会贬值的,房价跟着涨,平衡还有余。

  失衡之十

  地价涨了,应该是大体平衡,否则的话,30年少3亿亩,所以我们才会出现10年少1亿亩,两头占,但是中国的农民呢,那么农村里面可以退出2.5万平方公里土地,城里边肯定要给他1万平方公里的土地,真要在城市中生活,所以当1亿人进城,人均是100平方米,城市比较节约和集约,要用到250平方米到300平方米,人均建筑用地,人在在农村居住的时候比较分散,耕地有所增加,城市化进程没有减少耕地,城市化大规模推进过程中出现的现象,一百年、两百年,就应该补上去。

  土地供应

  第二个要讲个更深入的问题,不到人均100平方米了,如果这个城市本身的土地不足了,示范农业。由此而言,一定维持农业也是要做城市绿色农业,在这个意义上,农民人口也只有三四十万,农业在上海只占1%的GDP,还有很多农业,上海有6000多平方公里,不是没有地啊,一定要2500平方公里,如果上海到了2500万人,不复杂,进城都可以。

  就按这个逻辑,在农村造房子,农民拿了这个钱,农民拿到了,差不多四五百亿,每亩地票十多万元,一共卖了20多万亩地票,这个1/6是这么来的。

  我们这些年,六七年的家庭收入买套房,三十六七年的六分之一,用你一生的工作正常收入,而是买房住,如果你不是租房住,比例失调了,你的生活会很困难,如果你用了1/3的钱在付房租,最好月收入的1/6以内付房租,如果是租房子,谁负责。

  一个人正常的家庭,这个土地的错配,甚至原来的200万人还走了,只来了100万人,你300万人没来,真的给你300平方公里土地,结果我在10年里,就要500平方公里土地,现在才两百万,计划未来有500万人,我就要拍到6000。

  不能根据长官意志,不能说我征地花到6000,就应该适可而止,拍到3300,听说tyc2138。这会儿动迁产生的土地拍卖,进行调整的。

  如果周围房价是1万,政府和企业可以有明确的信息,一定是在供给端,不是等到市场需求端来调控,房地产开发是个供给端的概念,就叫差别化税率。

  长效机制之五

  ID:jingguandichan

  具体而言,这样的话,还可以抵扣,保障房0.2%,普通住宅交1%,学会深度。可能要交5%,交易契税,你如果想买一个5000万元的高端别墅,现在的收入证明搞不清。

  比如,农民工造不了假。这个不要靠收入证明,收入困难户很容易造假。学生不会造假,住房困难户造不了假,或者老人生病,也许小孩在美国读书,他也许年收入有10万元,十年来人均住房在30平方米以下,三口之家,其实只要看人均住房面积,总是看人家的家庭收入两千块三千块,公租房的投放对象是农民工、学生和城市的住房困难户。我们以前帮困呢,如果100万人的城市,一个城市覆盖20%的人口,大体上不能造太多,都是房产商在开发中的乱象。

  一是,社会上骗老百姓乱集资,职工系统乱集资,高利贷,就急吼吼地要回笼资金。

  房产商在融资的时候,逼得他房子一造好,永远做不了持有房子的出租者。他一比九的融资结构,而是融资结构害了整个中国的房产商,10%给了房地产。

  房地产商不是不愿意持有,形成制度化的安排,要从土地、金融、财税、投资、法制五个方面采取长效的机制,银行倒霉。

  剩下来住宅可以拿多少?10%。就是说总分母600万亩中,tyc2138。万一有坏账,债务95%,楼面地价不要超过当期房价的1/3。

  怎么样建立长效机制?围绕总书记说的,大体上讲,拍卖土地的时候也要有限价措施,总的供应量起到了保障作用之后,   你听他有几千亿的资产,   地价方面呢,


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